BAB I
PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
Dengan perkembangan dan aktifitas di berbagai sektor yang menunjang pertumbuhan kota, pada akhirnya dapat menjadi salah satu penyebab terjadinya penyebaran berbagai sektor kegiatan seperti sosial dan ekonomi. Kota Jakarta yang semakin padat penduduknya serta intensitas kegiatan yang tinggi di berbagai sektor kehidupan perlu menyebarkan aktifitas tersebut secara merata agar terjadi keseimbangan antar lokasi kegiatan. Untuk itu, Pemerintah Propinsi Daerah Khusus Ibu Kota Jakarta berdasarkan Peraturan Daerah Propinsi DKI Jakarta Nomor Tahun 1999 Tentang Rencana Tata Ruang Wilayah DKI Jakarta (RTRW 2010) membuat kebijakan bahwa proses pertumbuhan kota diarahkan menuju timur dan barat Jakarta. Dengan kebijakan tersebut maka daerah pinggiran Jakarta Timur tepatnya di Kelurahan Pulo Gebang Kecamatan Cakung dan sekitarnya ditetapkan sebagai Kawasan Sentra Primer Baru Timur.
Untuk mewujudkan pertumbuhan kota baru dan pusat kegiatan bisnis di wilayah tersebut, sebagai pemicunya, maka dilakukan pemindahan lokasi pusat pemerintahan Kotamadya Jakarta Timur yang sebelumnya terletak di Kecamatan Jatinegara. Selain itu dalam upaya mengembangkan kawasan sentra primer baru, maka pemerintah daerah terus memperbaiki dan meningkatkan infrastruktur kota antara lain dengan melakukan pembangunan jaringan jalan baik jalan arteri, kolektor, lokal maupun fly over guna mengundang investor untuk menanamkan modalnya serta memperlancar aksesibilitas menuju pusat kegiatan tersebut. Seiring dengan proses pengembangan kawasan, maka berdirilah bangunan sarana pelayanan umum seperti Masjid, Sekolah, Kantor Telkom, Kantor PLN, Kantor PTUN, Kantor Kodim, sehingga diharapkan bahwa keberadaan fasilitas tersebut dapat mempercepat pengembangan kawasan sentra primer baru timur.
Dengan semakin berkembangnya suatu kawasan, akan mempengaruhi harga atau nilai tanah di sekitarnya, tak terkecuali tanah di Kawasan Sentra Primer Baru Timur maupun di lingkungan sekitarnya. Tanah atau lahan merupakan salah satu komoditas dari alam yang strategis baik ditinjau dari aspek sosial maupun ekonomis. Tanah adalah tempat atau ruang dimana manusia hidup dan berinteraksi satu sama lain maupun dengan lingkungan hidupnya. Secara ekonomis dalam prespektif agregat, tanah mempunyai peranan penting sebagai input produksi. Sementara dari prespektif individu, tanah dapat pula dipandang sebagai sarana investasi. Pemanfaatan tanah sangat menentukan cara masyarakat berfungsi. Pemanfaatan tanah oleh manusia dalam melaksanakan berbagai aktifitas hidupnya telah menciptakan suatu persaingan atas tanah sebagai salah satu sifat hakiki dari pemanfaatan tanah itu sendiri (Reksihadiprodjo: 2001)
Terkait dengan kepentingan pengelolaan pertanahan pada sektor perkotaan, tentunya kondisi ketidak efisienan pasar tanah jelas merupakan suatu kendala (constraint) karena informasi tentang harga atau nilai tanah, selain terbatas jumlahnya juga menjadi tidak murah. Sementara itu menurut Nad Darga (dalam Ageng:2005), fokus pengelolaan tanah perkotaan mencakup aspek-aspek tentang penguasaan atau pemilikan tanah perkotaan, spekulasi tanah, konsolidasi tanah termasuk di dalamnya harga tanah. Oleh karena itu informasi tentang harga atau nilai tanah perkotaan yang relevan dan memadai akan sangat dibutuhkan guna pemanfaatan tanah perkotaan secara optimal.
Sebagai salah satu investasi bagi pemiliknya, tanah diharapkan akan mampu menghasilkan keuntungan yang besar di masa mendatang. Dengan demikian aset tanah perlu dipelihara dan dikembangkan sehingga kelak akan lebih bernilai. Tanah juga dapat dijadikan aset yang bernilai bagi pemerintah setempat karena harga tanah dapat dijadikan sebagai dasar dalam melakukan penetapan pajak. Selain itu dengan semakin tingginya nilai tanah, tentu saja akan meningkatkan nilai jual bagi pemilik tanah sehingga dengan demikian akan meningkatkan investasi di masa mendatang.
Tanah merupakan salah satu aset yang berwujud (tangible) dan memiliki karakteristik yang unik. Kebutuhan tanah yang semakin tinggi namun persediaan tanah yang terbatas mengakibatkan harga tanah menjadi meningkat. Akibat ruang yang relatif sempit di sektor perkotaan, masyarakatnya yang heterogen dan dinamika kegiatan di dalamnya yang tinggi, maka selanjutnya akan terjadi perubahan penggunaan tanah yang diikuti perubahan pola nilai tanahnya. Nilai tanah perkotaan akan meningkat pula secara dinamis sesuai dengan hukum permintaan dan penawaran serta perubahan penggunaan tanah ke arah penggunaan tanah yang lebih ekonomis.
Faktor yang penting dalam melakukan penilaian suatu properti berupa tanah di suatu kawasan adalah dengan melihat lokasi dimana bidang tanah tersebut berada. Lokasi yang memiliki karakteristik baik akan berpengaruh terhadap harga atau nilai tanah. Terdapat dua kategori dari faktor lokasi yaitu aksesibilitas dan lingkungan terdekat (neighborhood) yang melingkupi suatu kawasan tertentu
1.2. Perumusan Masalah
Perumusan masalah yang akan diangkat dalam penulisan tesis ini adalah :
Terdapat perbedaan harga tanah di Kawasan Sentra Primer Baru Timur dan sekitarnya yang dipengaruhi oleh faktor aksesibilitas dan lingkungan terdekat (neighborhood)
1.3. Pertanyaan Penelitian
(1) Bagaimanakah hubungan antara aksesibilitas dan lingkungan terdekat (neighborhood) dengan harga tanah di Kawasan Sentra Primer Baru Timur dan sekitarnya?
(2) Bagaimanakah pengaruh antara aksesibilitas dan lingkungan terdekat (neighborhood) terhadap harga tanah di Kawasan Sentra Primer Baru Timur dan sekitarnya?
PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
Dengan perkembangan dan aktifitas di berbagai sektor yang menunjang pertumbuhan kota, pada akhirnya dapat menjadi salah satu penyebab terjadinya penyebaran berbagai sektor kegiatan seperti sosial dan ekonomi. Kota Jakarta yang semakin padat penduduknya serta intensitas kegiatan yang tinggi di berbagai sektor kehidupan perlu menyebarkan aktifitas tersebut secara merata agar terjadi keseimbangan antar lokasi kegiatan. Untuk itu, Pemerintah Propinsi Daerah Khusus Ibu Kota Jakarta berdasarkan Peraturan Daerah Propinsi DKI Jakarta Nomor Tahun 1999 Tentang Rencana Tata Ruang Wilayah DKI Jakarta (RTRW 2010) membuat kebijakan bahwa proses pertumbuhan kota diarahkan menuju timur dan barat Jakarta. Dengan kebijakan tersebut maka daerah pinggiran Jakarta Timur tepatnya di Kelurahan Pulo Gebang Kecamatan Cakung dan sekitarnya ditetapkan sebagai Kawasan Sentra Primer Baru Timur.
Untuk mewujudkan pertumbuhan kota baru dan pusat kegiatan bisnis di wilayah tersebut, sebagai pemicunya, maka dilakukan pemindahan lokasi pusat pemerintahan Kotamadya Jakarta Timur yang sebelumnya terletak di Kecamatan Jatinegara. Selain itu dalam upaya mengembangkan kawasan sentra primer baru, maka pemerintah daerah terus memperbaiki dan meningkatkan infrastruktur kota antara lain dengan melakukan pembangunan jaringan jalan baik jalan arteri, kolektor, lokal maupun fly over guna mengundang investor untuk menanamkan modalnya serta memperlancar aksesibilitas menuju pusat kegiatan tersebut. Seiring dengan proses pengembangan kawasan, maka berdirilah bangunan sarana pelayanan umum seperti Masjid, Sekolah, Kantor Telkom, Kantor PLN, Kantor PTUN, Kantor Kodim, sehingga diharapkan bahwa keberadaan fasilitas tersebut dapat mempercepat pengembangan kawasan sentra primer baru timur.
Dengan semakin berkembangnya suatu kawasan, akan mempengaruhi harga atau nilai tanah di sekitarnya, tak terkecuali tanah di Kawasan Sentra Primer Baru Timur maupun di lingkungan sekitarnya. Tanah atau lahan merupakan salah satu komoditas dari alam yang strategis baik ditinjau dari aspek sosial maupun ekonomis. Tanah adalah tempat atau ruang dimana manusia hidup dan berinteraksi satu sama lain maupun dengan lingkungan hidupnya. Secara ekonomis dalam prespektif agregat, tanah mempunyai peranan penting sebagai input produksi. Sementara dari prespektif individu, tanah dapat pula dipandang sebagai sarana investasi. Pemanfaatan tanah sangat menentukan cara masyarakat berfungsi. Pemanfaatan tanah oleh manusia dalam melaksanakan berbagai aktifitas hidupnya telah menciptakan suatu persaingan atas tanah sebagai salah satu sifat hakiki dari pemanfaatan tanah itu sendiri (Reksihadiprodjo: 2001)
Terkait dengan kepentingan pengelolaan pertanahan pada sektor perkotaan, tentunya kondisi ketidak efisienan pasar tanah jelas merupakan suatu kendala (constraint) karena informasi tentang harga atau nilai tanah, selain terbatas jumlahnya juga menjadi tidak murah. Sementara itu menurut Nad Darga (dalam Ageng:2005), fokus pengelolaan tanah perkotaan mencakup aspek-aspek tentang penguasaan atau pemilikan tanah perkotaan, spekulasi tanah, konsolidasi tanah termasuk di dalamnya harga tanah. Oleh karena itu informasi tentang harga atau nilai tanah perkotaan yang relevan dan memadai akan sangat dibutuhkan guna pemanfaatan tanah perkotaan secara optimal.
Sebagai salah satu investasi bagi pemiliknya, tanah diharapkan akan mampu menghasilkan keuntungan yang besar di masa mendatang. Dengan demikian aset tanah perlu dipelihara dan dikembangkan sehingga kelak akan lebih bernilai. Tanah juga dapat dijadikan aset yang bernilai bagi pemerintah setempat karena harga tanah dapat dijadikan sebagai dasar dalam melakukan penetapan pajak. Selain itu dengan semakin tingginya nilai tanah, tentu saja akan meningkatkan nilai jual bagi pemilik tanah sehingga dengan demikian akan meningkatkan investasi di masa mendatang.
Tanah merupakan salah satu aset yang berwujud (tangible) dan memiliki karakteristik yang unik. Kebutuhan tanah yang semakin tinggi namun persediaan tanah yang terbatas mengakibatkan harga tanah menjadi meningkat. Akibat ruang yang relatif sempit di sektor perkotaan, masyarakatnya yang heterogen dan dinamika kegiatan di dalamnya yang tinggi, maka selanjutnya akan terjadi perubahan penggunaan tanah yang diikuti perubahan pola nilai tanahnya. Nilai tanah perkotaan akan meningkat pula secara dinamis sesuai dengan hukum permintaan dan penawaran serta perubahan penggunaan tanah ke arah penggunaan tanah yang lebih ekonomis.
Faktor yang penting dalam melakukan penilaian suatu properti berupa tanah di suatu kawasan adalah dengan melihat lokasi dimana bidang tanah tersebut berada. Lokasi yang memiliki karakteristik baik akan berpengaruh terhadap harga atau nilai tanah. Terdapat dua kategori dari faktor lokasi yaitu aksesibilitas dan lingkungan terdekat (neighborhood) yang melingkupi suatu kawasan tertentu
1.2. Perumusan Masalah
Perumusan masalah yang akan diangkat dalam penulisan tesis ini adalah :
Terdapat perbedaan harga tanah di Kawasan Sentra Primer Baru Timur dan sekitarnya yang dipengaruhi oleh faktor aksesibilitas dan lingkungan terdekat (neighborhood)
1.3. Pertanyaan Penelitian
(1) Bagaimanakah hubungan antara aksesibilitas dan lingkungan terdekat (neighborhood) dengan harga tanah di Kawasan Sentra Primer Baru Timur dan sekitarnya?
(2) Bagaimanakah pengaruh antara aksesibilitas dan lingkungan terdekat (neighborhood) terhadap harga tanah di Kawasan Sentra Primer Baru Timur dan sekitarnya?
